Fethiye’de Tapu İşlemleri ve Gayrimenkul Hukuku Rehberi

Fethiye’de tapu işlemleri, çoğu kişinin hayatında birkaç kez yaptığı ama sonuçları yıllarca süren işlerdir. Bir dairenin, arsanın ya da zeytinliğin satın alınması, bir kira sözleşmesi veya mirasla gelen hisseli bir tapunun devri, baştan doğru okunmadığında masraflı uyuşmazlıklara dönüşebilir. Bu rehberde alım satım öncesinde kontrol edilmesi gereken kayıtları, Web Tapu sürecini, harçları, DASK şartını, yabancılara satışın genel çerçevesini ve kira sözleşmelerinde dikkat edilecek noktaları sade bir dille topladık.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut bir işlemde, belgeleriniz üzerinden değerlendirme yapacak bir avukata danışmanız gerekir.

Alım satım öncesi tapu kaydını okuyun

Satıcının elindeki tapu senedi tek başına yeterli değildir; esas olan, tapu müdürlüğündeki güncel kayıttır. Satıcı kendi taşınmazlarının kaydını e-Devlet üzerinden görebilir; güncel kayıt örneği tapu müdürlüğünden veya Web Tapu üzerinden de alınabilir. Kaydı, satış gününe yakın bir tarihte yeniden kontrol edin.

Tapu kaydında neye bakmalısınız?

• Malik ve pay bilgisi: Satıcı taşınmazın tamamına mı, yoksa bir payına mı sahip? Paylı mülkiyette diğer paydaşları görün.
• Cins: Kayıtta “arsa”, “tarla”, “zeytinlik” ya da “mesken” gibi nitelikler yazar. İlanda “villa” diye satılan bir yapı, tapuda hâlâ “tarla” olarak görünebilir.
• Rehinler: İpotek varsa hangi borç için konduğunu ve satışta nasıl kaldırılacağını yazılı olarak netleştirin.
• Şerhler: Kira şerhi, satış vaadi şerhi, önalım şerhi veya mahkemece konmuş tedbir şerhi sizi doğrudan bağlayabilir.
• Haciz: Hacizli taşınmazın satışı mümkün olsa da haczin nasıl kaldırılacağı önceden çözülmelidir.
• Beyanlar: Yönetim planı gibi kayıtlar bu hanede yer alır. İmar Kanunu’na göre ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı tespit edildiğinde bu bilgi de beyanlar hanesine işlenir.

İmar durumu: parselin ne olabileceğini gösterir

Tapu kaydı bugünü, imar durumu ise yarını anlatır. Belediyeden alacağınız imar durum belgesi; parselin hangi kullanıma ayrıldığını, yapılaşma haklarını, kat yüksekliğini ve çekme mesafelerini gösterir. Parselin bir kısmının yola veya yeşil alana ayrılmış olması, satın aldığınız alanı fiilen küçültebilir.

Fethiye’de bu kontrol ayrıca önemlidir:

• İlçenin bir bölümü Fethiye-Göcek Özel Çevre Koruma Bölgesi içinde kalır. Bu alanlarda planlama ve bazı izinlerde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı da devrededir.
• Sit alanlarında yapılaşma, koruma kurulu kararlarına bağlıdır.
• Kıyıya yakın parsellerde kıyı kenar çizgisi ve Kıyı Kanunu’ndaki sınırlamalar araştırılmalıdır.

Mevcut bir yapı alıyorsanız ruhsat ve yapı kullanma izni (iskân) belgelerini de isteyin; projede olmayan eklentiler ileride sorun çıkarabilir.

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark

Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış ya da iskânı alınmamış bir yapıda arsa payına bağlı olarak kurulan haktır. Kat mülkiyeti ise yapı bitip yapı kullanma izni alındıktan sonra bağımsız bölüm üzerinde doğan mülkiyettir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenen yapı kullanma izin belgesine dayanarak kat mülkiyetine resen çevrilir.

Kat irtifaklı bir daire alırken şunları sorun:

1. Yapı ruhsata ve projeye uygun tamamlandı mı?
2. İskân başvurusu yapıldı mı, önünde bir engel var mı?
3. Ortak alanlar bitirildi mi?

İmar Kanunu’na göre kullanma izni alınmamış yapılara, izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmeti verilmez. Bu nedenle iskân durumu, oturum ve kredi süreçlerini doğrudan etkiler.

Hisseli tapu ve tarım arazisi sınırlamaları

Hisseli tapuda belirli bir payı satın alırsınız; arazinin “şu köşesi sizin” diye bir kayıt yoktur. Paydaşlar arasındaki fiili kullanım anlaşmaları tapuda görünmez ve ortaklığın giderilmesi davasıyla bozulabilir.

Önalım hakkı: Bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar Türk Medeni Kanunu’na göre önalım hakkını kullanabilir. 2025 sonunda yapılan değişiklikle bu hak, satışın bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçince düşer. Yani hisse aldıktan sonra bir süre, payınızın başka bir paydaşa geçme ihtimali vardır.

Tarım arazileri: 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’na göre tarım arazilerinde ifraz, hisselendirme ve pay devri gibi işlemler Tarım ve Orman Bakanlığı’nın iznine bağlıdır ve araziler belirlenen asgari büyüklüklerin altına bölünemez. 2026’da yapılan değişiklikle, bu kanuna göre izin alınmadan yapılan yapılara elektrik, su ve doğal gaz aboneliği verilmemesi hükme bağlandı. “Hobi bahçesi” ya da “küçük hisseli zeytinlik” ilanlarında bu yüzden ekstra dikkatli olun.

Web Tapu ile başvuru ve randevu

TKGM’nin Web Tapu sistemi, satış başvurusunu tapu müdürlüğüne gitmeden başlatmanızı sağlar:

1. e-Devlet şifrenizle Web Tapu’ya giriş yapın.
2. “Başvuru Yap” bölümünden işlem türünü (örneğin satış) seçin; ada, parsel ve mahalle bilgilerini girin.
3. Alıcı ve satıcı bilgilerini, istenen belgeleri ve varsa vekaletnameyi yükleyin.
4. Müdürlük başvuruyu hazırlar; harç bilgisi ve randevu, kayıtlı telefonunuza bildirilir.
5. Harçları ödeyin ve randevu saatinde imza için tarafların müdürlükte bulunmasını sağlayın.

İstenen belgeler işleme göre değişebilir; güncel listeyi tapu müdürlüğünden veya Alo 181 hattından teyit edin.

Tapu harcı, döner sermaye ve ödeme

• Tapu harcı: 2026 itibarıyla satışta harç, alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 oranında alınır.
• Matrah: Harç, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır. Gerçek bedelin altında beyan edildiği tespit edilirse eksik harç, 2025 sonundaki değişiklikle bir kat vergi ziyaı cezasıyla birlikte istenir.
• Döner sermaye ücreti: Her yıl yeniden belirlenir; tutarı başvurunuz sırasında öğrenirsiniz.
• Güvenli Ödeme Sistemi: Ticaret Bakanlığı, bedelin nakit, havale veya EFT ile ödendiği taşınmaz satışlarında Güvenli Ödeme Sistemi’nin zorunlu uygulama başlangıcını 1 Aralık 2026 olarak açıkladı. Tarih daha önce ertelendiği için işleminizden önce güncel durumu kontrol edin.

Kapora ve ön sözleşme: Türk Borçlar Kanunu’na göre taşınmaz satış vaadi resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Emlak ofisinde imzalanan adi bir “ön protokol” ile yüksek tutarda kapora vermek bu yüzden risklidir.

DASK poliçesi tapuda neden isteniyor?

6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu’na göre tapu müdürlükleri, zorunlu deprem sigortasına tabi bina ve bağımsız bölümlerde, sigortanın yaptırıldığı ve işlem tarihinde geçerli olduğu belgelenmedikçe tescil işlemi yapamaz.

5 Eylül 2026’dan itibaren uygulama değişti: Satışta mevcut poliçe tapudaki tescil tarihinde sona erer ve yeni malik adına ayrı bir poliçe aranır. Kullanılmayan günlere ait prim, başvuru üzerine iade edilir. Sigorta tarafındaki ayrıntılar için Fethiye’de sigorta süreçleri rehberimize göz atabilirsiniz.

Yabancılara satış: genel çerçeve

Fethiye, yabancı alıcıların ilgisini çeken bir bölgedir. Tapu Kanunu’nun 35. maddesine göre:

• Taşınmaz edinebilecek yabancı gerçek kişilerin vatandaşı olduğu ülkeler Cumhurbaşkanınca belirlenir.
• Yabancı gerçek kişilerin edinimleri, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez.
• Askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerine ilişkin sınırlamalar uygulanır.
• Yapısız bir taşınmaz alan yabancı, geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır.

TKGM, satın alma yoluyla edinimlerde yabancı gerçek kişilerden döviz alım belgesi istemektedir. İşlem türüne göre değerleme raporu gibi ek belgeler de gerekebilir; güncel listeyi TKGM’den teyit edin. Yatırım tarafını Fethiye’de gayrimenkul yatırımı fırsatları yazımızda ele aldık.

Kira sözleşmesi ve tahliye taahhüdü

• Kira artışı: Türk Borçlar Kanunu’na göre yenilenen kira dönemlerinde artış, bir önceki kira yılındaki TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.
• Güvence bedeli: Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito üç aylık kira bedelini aşamaz.
• Tahliye taahhüdü: Taahhüt, kiralananın tesliminden sonra ve yazılı olarak verilmelidir. Kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurmalı veya dava açmalıdır; bu süre içinde kiracıya dava açacağını yazılı bildirmesi hâlinde süre bir kira yılı uzar. Sözleşmeyle aynı anda, tarihi boş bırakılarak alınan taahhütler sıkça uyuşmazlık konusu olur.
• Arabuluculuk: 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; ilamsız icra yoluyla tahliye bu kuralın dışındadır.
• Kira şerhi: Uzun süreli kiralarda sözleşmenin tapuya şerh edilmesi kiracının konumunu güçlendirir.

Sık yapılan hatalar

• Tapu kaydını yalnızca satıcının gönderdiği bir fotoğraftan kontrol etmek
• İmar durumunu öğrenmeden arsa almak
• Satış bedelini gerçek bedelin altında beyan etmek
• Hisseli tarım arazisinde “yerimiz belli” sözüne güvenmek
• Yüksek kaporayı adi bir protokolle vermek
• Tahliye taahhüdünü sözleşmeyle birlikte ve tarihsiz imzalatmak

Finyard nasıl yardımcı olur?

Finyard olarak taşınmaz işlemlerinde belge toplama, kayıt ve imar kontrolü ile tarafların koordinasyonunu üstleniyoruz. Hukuki değerlendirmeyi ve sözleşme incelemesini anlaşmalı avukatımız yapar; biz süreci tek adresten takip edilebilir hâle getiririz. Ayrıntılar için hukuk danışmanlığı sayfamıza bakabilir ya da iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.